固定資産税控除を申請するためのルール

国税庁は、特定の状況下で固定資産税の控除を認めています。ただし、住宅所有者にとって必ずしも有利とは限りません。

どこかの税務当局があなたから分け前を要求しているように見えるかもしれません。内国歳入庁 (IRS) は、地方税務当局に支払う税金の費用について、固定資産税控除の形でお金の一部を返金することを認めています。

2018 年に税制改革法 (TCJA) が可決され、控除できる金額に上限が設けられましたが、地方の固定資産税控除は住宅所有者には引き続き適用されます。

重要なポイント

• 固定資産税控除は項目別に申告した場合にのみ適用されます。
• 減税・雇用法に基づき、控除できる金額には 10,000 ドルの上限が設けられています。
• 控除を受けるには、その不動産を所有している必要があります。
• 住宅ローンを保有する貸し手に対して直接またはエスクロー口座を通じて支払うことができます。

固定資産税控除のルール

固定資産税が均一である場合、つまり、課税管轄区域内のすべての不動産に同じ税率が適用されている場合は、固定資産税の控除を申請できます。増収された税収は、コミュニティ全体または政府に利益をもたらすものでなければなりません。あなただけが享受できる特別なサービスや特権と引き換えに税金を支払うことはできません。

控除を受けるには、その不動産を所有していなければなりません。母親が生活に困っているため、あなたが代わりに固定資産税を支払った場合、税金は控除されません。母親の不動産にかかる税金は、あなた個人に課されるものではありません。

控除項目を明記する必要があります

固定資産税控除を受けるには項目別に記載する必要があり、この控除を受けるには、項目別控除の合計額が、申告ステータスに応じて請求できる標準控除額より多くなければなりません。そうでない場合、必要以上の所得に対して課税され、税金が減るどころか、増額されてしまいます。固定資産税は Schedule A で請求されます。

TCJA により標準控除額が施行前の 2 倍近くに増加したため、明細化が自分にとって最善の利益となるよう、両方の方法で確定申告書を準備することをお勧めします。2022 年の納税年度の標準控除額は以下のとおりです。

• 独身納税者および別々に申告する既婚納税者の場合、12,950ドル
• 共同申告する既婚納税者および資格のある未亡人の場合、25,900ドル
• 世帯主として申告する資格のある人の場合、19,400ドル

注記

医療費、慈善寄付、住宅ローン利息などに費やしたお金を含むすべての項目別控除の合計が、項目別控除のメリットを生むためには標準控除額を超える必要があります。

減税・雇用法の制限

TCJA は、請求できる固定資産税の額を制限します。2018 年以降、州税、地方税、固定資産税の控除額に合計 10,000 ドルの上限が設けられました。この上限は、州または地方レベルで支払う所得税と固定資産税に適用されます。これらの税金はすべて同じカテゴリに分類されます。

注記

TCJA のおかげで、州所得税に 6,000 ドル、固定資産税に 6,000 ドルを支払った場合、12,000 ドルの控除を受けることはできなくなりました。これらの費用のうち 10,000 ドルは請求できますが、法律により実質的に 2,000 ドルは請求せずに放置されることになります。

結婚していても別々に申告する場合、限度額はわずか 5,000 ドルであり、個人の海外不動産に対する固定資産税は TCJA によって完全に廃止されました。

エスクローを通じて支払われる固定資産税

税務当局に直接支払う固定資産税だけでなく、住宅ローンの支払いに含まれるエスクロー口座に支払われた固定資産税も控除できます。後者の場合、住宅ローンの貸し手があなたに代わって税務当局に支払います。

注記

控除できるのは、年間を通じてエスクローにこれ以上の金額を支払ったとしても、貸し手が固定資産税（課税評価額）として実際に支払った金額のみです。

不動産が売却されるとき

不動産が売却されると、固定資産税は通常、売主と買主の間で分割されます。IRS は、それぞれに割り当てられる固定資産税の額を決定する方法について具体的なガイドラインを提供しています。当事者はそれぞれ、課税年度のうち住宅を所有していた期間の税金を支払います。

固定資産税の請求書のその他の料金

固定資産税の請求書には、サービス料や手数料、または地域福祉のための評価額が含まれる場合があります。これらは固定資産税として控除できません。譲渡税や印紙税、住宅所有者協会による評価額も控除できません。

サービス料金には、水道サービス、ゴミ収集サービス、およびすべての地域の物件ではなく、お客様の物件に特に関連する政府によって実施されるその他のサービスが含まれます。

IRS によると、地方の利益に対する評価とは、固定資産税の請求書に「資産の価値を高める傾向のある地方の利益」に対する料金が課せられることを意味します。これには、道路や歩道の建設、水道や下水道システムなどが含まれます。これらの費用は資産の価値を高める可能性があるため、固定資産税として控除できません。

控除の記録

固定資産税の明細書と、支払いの証拠となる小切手や銀行取引明細書のコピーを保管しておいてください。また、不動産を購入または売却した時点のエスクロー文書も保管しておいてください。これらの文書には、控除できる固定資産税の追加支払いが記載されている場合があります。

代替最低税への影響

固定資産税控除は、代替最低税 (AMT とも呼ばれる) の納税義務がある場合の調整項目です。固定資産税は AMT の計算では控除できません。この控除を課税所得に加算する必要があります。

注記

AMT の対象となる納税者の場合、通常、固定資産税控除によって連邦税の総額がほとんどまたはまったく減額されないことがわかります。

年末の税金対策も変化

納税者は、直近の課税年度の個別控除を増やすために、年末までに次の固定資産税の分割払いを前払いすることができましたが、これは 2018 年に TCJA によって廃止されました。たとえば、12 月に春の固定資産税の分割払いを支払って、12 月で終了する年度に支払う固定資産税の額を増やし、その課税年度の控除額を増やすことができます。

TCJA の施行前に何らかの金額を前払いしようとする試みに対して、IRS は、前払いされた税金は、支払い時に正式な請求書で課税当局によってすでに評価されている場合にのみ、今後控除可能となるという判決を下しました。

よくある質問（FAQ）

固定資産税の最大控除額はいくらですか?

州税、地方税、固定資産税を合わせた控除の最大額は 10,000 ドルです。したがって、州税と地方税を 5,000 ドル、固定資産税を 10,000 ドル支払った場合、固定資産税の 5,000 ドルを控除できます。州税と地方税を 1,000 ドル、固定資産税を 10,000 ドル支払った場合、税金の 9,000 ドルが控除されます。

2つ目または3つ目の不動産に対して固定資産税控除を受けることはできますか?

2 番目または 3 番目の不動産については、年間 14 日以上そこに居住し、それ以上賃貸に出さない限り、税金控除を申請できます。ただし、州税、地方税、固定資産税の控除額の合計は、主な居住地の税金を含めて 10,000 ドルを超えることはできません。2 番目の不動産は、2 番目の居住地と見なされるすべての要件を満たしている必要があります。